Az ingatlan helyhez kötött, nem ingatható, önálló rendeltetésű, és önálló forgalmú építmény, vagy építmény rész.
Pl. földterület, házak, lakások, üzletek, irodák, stb.
Az ingatlan nyilvántartás hatálya alá tartozik, mindaz, ami a földdel tartósan egyesítve, azaz szilárd összeköttetésben van.
Az ingatlanok fontosabb csoportjairól külön törvények, jogszabályok rendelkeznek.
A polgári jogban minden ingónak minősül, ami nem ingatlan, illetve nem ingatható.
Ingatlan vétel, eladás , bérbeadás, bérbevétel esetében felmerülő kérdések:
- szubjektív döntés,
- érték meghatározás,
- jogi rendezettség,
Mindkettőnél a legfontosabb a lokáció, az igények, és a lehetőségek felmérése, összehangolása.
Az elhelyezkedés, környezet, ingatlan állapota, értékállósága, a közlekedés, és az elérhető szolgáltatások is fontosak.
Otthon az, ahol élünk, és szeretünk ott tartózkodni, lenni.
Ahol biztonságban, és kényelemben érezzük magunkat.
A választást érzelmileg befolyásolja ahonnan jövünk, vagyis a megszokott környezet.
Vannak álmok, trendek, és racionális döntés, mely befolyásolja a választást.
Érdemes átgondolni, mi számunkra legfontosabb, és hogy hol lehet kompromisszumot kötni.
Földszint, kertkapcsolat, ha szeretnénk kertet.
Jó ha közel van a természet, növények, de egyéb élőlények is előfordulhatnak.
Lehet zavaró is, évszaktól függően szúnyog, bogarak, egyéb rágcsálók, és persze, ha hívatlan látogatóktól is kell tartani.
Az emeleti, hogy éppen mennyire legyen magasan, mit lehet látni az ablakból?
Tetőtér, vagy penthouse ?
Belváros, vagy külső városrész.
Ha vidék, akkor a napi rutin hogy oldható meg?
olyan hivatalos dokumentum, mely az ingatlanok legfontosabb információit mutatja meg közhitelesen.
Megtaláljuk rajta az ingatlan legfontosabb adatai mellett a tulajdonosokat, azok tulajdoni hányadát, és a terheket, mint például a jelzálogjog. A nyilvános ingatlan-nyilvántartás részét képezi.
A tulajdoni lapok több részből állnak, minden rész más adatokat tartalmaz.
Az ingatlan tulajdoni lapjának felső részén található az ingatlan helyrajzi száma, amely állhat egy számból vagy alátört számokból, ill. betűkből. Például 1234/0/A/1. Ugyanitt kerül feltüntetésre az ingatlan címe. Minden tulajdoni lapon feltüntetésre kerül, hogy az ingatlan mely településen található, valamint az ingatlan fekvése (belterületi, külterületi, zártkert).A tulajdoni lap I. része tartalmazza az ingatlan alapvető adatait is. Az ingatlan jellegétől függően különböző típusú adatokat találhatunk itt. Társasházi ingatlan esetében az ingatlan megnevezését (pl. lakás), területét, szobák számát és típusát (egész, fél), a társasházi közös tulajdonból az ingatlanhoz tartozó eszmei hányadot, a bejegyző határozat számát és időpontját. Termőföld esetén láthatjuk a művelési ágat (pl. szántó,, legelő), a területet, a minőségi osztályt, a kataszteri tisztajövedelem mértékét.
A tulajdoni lap II. része tartalmazza az ingatlan tulajdonosának adatait és a tulajdonjog megszerzésével kapcsolatos adatokat. Itt találjuk az ingatlan tulajdonosának nevét, lakcímét/székhelyét, anyja nevét, születési évét. Megtudhatjuk a tulajdoni hányadrészének mértékét, a tulajdonszerzés jogcímét (pl. adásvétel, ajándékozás, valamint a tulajdonjogot bejegyző határozat számát, és a bejegyzés alapjául szolgáló beadvány érkezésének időpontját.
A tulajdoni lap III. részén az ingatlant terhelő jogok szerepelnek. Ezek sokfélék lehetnek, például haszonélvezeti jog, jelzálogjog, tartási vagy életjáradéki jog, végrehajtási jog stb. Ebben a részben találjuk a terhek jogosultjainak adatait is, például a haszonélvező, jelzálogjog jogosultjának adatait. Amennyiben az ingatlannak több tulajdonosa van, és a teher nem az egész ingatlant, hanem csak valamely tulajdoni illetőséget terhel, akkor a bejegyzés erre is tartalmaz utalást.
Szintén a tulajdoni lap III. részében találhatók az ingatlanra vonatkozó jogilag jelentős tények. Ilyenek például az elidegenítési és terhelési tilalom , az épület létesítése, a bejegyzett jogosult kiskorúsága, vagy gondnokság alatt állása, a korábbi bejegyzés iránti kérelem elutasítása.
A tulajdoni lap felső részén, az I. rész fölött találhatóak az ún. széljegyek.
A széljegyek az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott, de még elintézetlen kérelmek.
Ha tehát nem látunk széljegyet, az azt jelenti, hogy nincs benyújtott, és elintézetlen kérelem az ingatlannal kapcsolatban.
A széljegyek adatai között szerepel a széljegy száma és dátuma, amely azonos a benyújtott beadvány számával és a benyújtás idejével. Szintén szerepel a kérelem jellege (pl. tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem), és a kérelmet benyújtó személy neve és adatai. Ha több széljegy van, akkor fontos ezek sorrendje is, mivel a földhivatal a kérelmeket érkezési sorrendben intézi el. Ezen a sorrenden, vagyis a rangsoron az érintettek hozzájárulásával lehet csak változtatni.
A tulajdoni lapnak több típusa van attól függően, hogy mennyi adatot tartalmaz.
Ingatlan vásárlásakor a vevői, mint vagyonszerzői oldalon vagyonátruházási illetékfizetési kötelezettség keletkezik. A hatályos illetéktörvény szerint - főszabályként - a visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4 %. A fizetendő illetékről szóló felhívást az adóhatóság egy fizetési meghagyás elnevezésű iratban veti ki, amelyet a vevő részére a tulajdonjogának földhivatali bejegyzése után néhány hónappal küldenek meg postai úton.
A törvény felsorolja azokat az eseteket, amikor a vevőt illetékmentesség illeti meg, tehát az ügylet után nem kell illetéket fizetnie. A leggyakoribb esetek:
Illetékkedvezmény tekintetében a törvény szintén nevesít néhány esetet. Két leggyakoribb eset:
Az adóhatóság által kiszabott illeték megfizetésére a magánszemély vagyonszerző első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén a vagyonszerző kérelmére legfeljebb 12 hónapra terjedő és havonta egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetést engedélyez az adóhatóság. Fontos kiemelni, hogy ha a vagyonszerző az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a tartozás egy összegben esedékessé válik és ilyenkor az adóhatóság a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.
Ingatlan eladása után az eladónak személyi jövedelemadó (szja) fizetési kötelezettsége keletkezik, amennyiben:
Az adóalapot az ingatlan szerzéskori és eladáskori vételára közti különbözet jelenti. Az így kapott különbözet után kell megfizetni 15 % személyi jövedelemadót, amennyiben az ingatlant az eladó a szerzés évében vagy az azt követő évben értékesíti. Ha a szerzést követő 2. évben adja el az ingatlant, akkor a szerzéskori és eladáskori ár közti különbözet 90 %-a után, ha a szerzést követő 3. évben adja el, akkor a különbözet 60 %-a után, ha pedig a szerzést követő 4. évben értékesíti a tulajdonában álló ingatlant, akkor csupán a különbözet 30 %-a után kell megfizetnie a 15 %-os mértékű személyi jövedelemadót. A szerzést követő 5. évtől pedig egyáltalán nem terheli az eladót szja-fizetési kötelezettség még akkor sem, ha drágábban értékesíti az ingatlanát, mint ahogy azt korábban megvásárolta.
A már említett különbözet kiszámításánál költségként levonható például a kifizetett illeték, a szerződés elkészítéséért megfizetett ügyvédi munkadíj, valamint az értéknövelő beruházások és felújítások költségei.
A foglaló a felek közötti szerződés megerősítésére szolgál, az eladó és a vevő szándékainak komolyságát biztosítja. Általában a szerződés aláírásakor kerül átadásra akár készpénzben, akár banki átutalással. Nagysága főszabályként a vételár 10 %-a, azonban ettől a felek egyező akarattal eltérhetnek. Amennyiben a szerződést teljesítik, úgy értelemszerűen a foglaló a teljes vételárba beszámít. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, akkor a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
Az előleg a jogkövetkezményét tekintve abban különbözik a foglalótól, hogy amennyiben a szerződés meghiúsul, úgy függetlenül a meghiúsulásért felelős személyétől, az előleg mindenféle levonástól mentesen visszajár a vevőnek.
Mindkét intézmény célja, hogy egyrészt az eladót megvédje attól, hogy a teljes vételár kifizetése elött lemondjon a tulajdonjogáról, másrészről a vevőt védi a tekintetben, hogy az ő tulajdonjogának bejegyzése előtt harmadik személy esetlegesen tulajdonjogot szerezzen.
Amennyiben az eladó a teljes vételár kifizetéséig a tulajdonjogát fenntartja, úgy a földhivatalhoz benyújtandó kérelemben nem a tulajdonjog bejegyzését kell kérni, hanem azt, hogy a földhivatal a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét jegyezze fel.
Függőben tartáskor pedig azt kell kérni - szintén tulajdonjog bejegyzés helyett -, hogy a földhivatal a tulajdonjog bejegyzését tartsa függőben a jogosult által a bejegyzési engedély megadására meghatározott, de legfeljebb az okirat benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig.
Minden esetben az eladó akkor adja, meg a bejegyzéshez szükséges hozzájáruló nyilatkozatot, amikor a teljes vételárat megkapta. Ezt a nyilatkozatot célszerű már az dásvételi szerződés megkötésekor elkészíttetni úgy, hogy azt a szerződést ellenjegyző ügyvéd letétbe veszi azzal, hogy kizárólag a teljes vételár kiegyenlítése esetén továbbítja a földhivatal felé.
A tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése három hátránnyal rendelkezik:
A haszonélvezettel terhelt ingatlan forgalomképes, vagyis azt a tulajdonos eladhatja. Azonban a haszonélvezeti jogot - amennyiben a haszonélvezeti jog jogosultja erről nem mond le - a tulajdonosváltozás nem érinti, vagyis az ingatlan haszonélvezője továbbra is birtokolhatja, hasznosíthatja az ingatlant. Ilyenkor a legegyszerűbb megoldás az, amikor a haszonélvező is félként szerepel az adásvételi szerződésben azzal, hogy ingyenesen vagy ellenérték fejében lemond haszonélvezeti jogáról. A haszonélvezeti jog törlése a vevő tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg történik meg, így a vevő tehermentesen szerzi meg az ingatlant.
Másik gyakori eset, amikor az ingatlant jelzálog terheli, valamint ehhez kapcsolódóan elidegenítési és terhelési tilalom is be van jegyezve az ingatlanra.Ilyenkor a hitelező bank aktuális kimutatása alapján megállapításra kerül a végtörlesztés/fennmaradó tartozás összege, amely összeg az ingatlan vételárából kerül a bank felé megfizetésre. Ezek után a bank írásban hozzájárulását adja a jelzálogjog, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom törléséhez, így a továbbiakban már nincs akadálya vevő - tehermentes - tulajdonszerzésének.
Természetesen van rá mód, hogy a szerződés megkötése során valamelyik aláíró személyt meghatalmazottja képviselje és ő írjon alá helyette (például, ha az eladó külföldön tartózkodik). Ilyenkor a meghatalmazást ügyvéd ellenjegyzi vagy közjegyző készíti el, amelyet az adásvételi szerződés földhivatali benyújtása alkalmával csatolni kell az adásvételi szerződés mellé.
Kössünk-e előszerződést?
Az élet produkál olyan helyzeteket, amikor valamilyen oknál fogva nem lehet, vagy a felek nem akarnak az éppen aktuális állapotnak megfelelően adásvételi szerződést kötni, azonban mindkét fél szeretne biztosítékot a másiktól, hogy az ügylet a jövőben megköttessen. Ilyen esetek lehetnek például, amikor az ingatlan terhelt és a vevő csak a tehermentesítést követően szeretne véglegesen szerződni; vagy az ingatlan hagyatéki eljárás tárgyát képezi. Erre szolgál az előszerződés, amelynek lényege, hogy ebben a felek abban állapodnak meg, hogy egy későbbi időben egymással szerződést fognak kötni. Az előszerződést ugyanolyan alakban kell megkötni, mint az az alapján megkötendő adásvételi szerződést, tehát ügyvédi ellenjegyzés mellett. Fontos tudni, hogy az előszerződés ténye az ingatlan tulajdoni lapjára nem kerül feljegyzésre.
Az előszerződés egyben kötelezettséget is keletkeztet mindkét fél részére a végleges adásvételi szerződés megkötésére vonatkozólag. Amennyiben az egyik fél ettől elzárkózik, úgy a másik félnek lehetősége van kérelmezni azt, hogy az adásvételi szerződést bíróság hozza létre és határozza meg annak tartalmát.
A szerződés megkötését bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy az előszerződés létrejötte után beállott körülmény folytán a szerződés teljesítésére nem képes, illetőleg a szerződés megkötése nemzetgazdasági érdeket sértene, vagy ha e körülmény alapján a szerződés megkötése után elállásnak vagy felmondásnak lenne helye.
Összességében az előszerződés megkötése véleményem szerint minden olyan esetben indokolt a felek között, amikor az ingatlan aktuális jogi állapota rendezésre szorul amellett, hogy a felek garanciát szeretnének kapni a másik féltől a szerződés jövőbeli aláírására.
Előfordulnak olyan esetek, amikor a vétel tárgyát képező ingatlanra harmadik személy(ek)nek elővásárlási joga van. Ez azt jelenti, hogy ha a tulajdonos (tehát az eladó) az ingatlant el akarja adni, akkor a kapott vételi ajánlatot az elővásárlási jog jogosultjával, jogosultjaival közölnie kell. Amennyiben az elővásárlásra jogosult harmadik személy a vételi ajánlatot elfogadja, úgy az adásvételi szerződés közte (nem pedig a vételi ajánlatot tevő vevő) és a tulajdonos (eladó) között jön létre. Ha az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatot - ésszerű határidőn belül nem tesz -, akkor a tulajdonos az ingatlant az ajánlatnak megfelelően értékesítheti a vételi ajánlatot tevő részére.
Az elővásárlási jog leggyakrabban az alábbi esetekben fordulhat elő:
Minden esetben - legyen szó társasházi közös tulajdonról vagy állam elővásárlási jogáról - az elővásárlási jogosult elővásárlási jogáról lemondó nyilatkozatát be kell nyújtani a földhivatalnak, a tulajdonjog bejegyzése csak ezen nyilatkozat birtokában történik meg. Ha az elővásárlásra jogosult nem nyilatkozott, akkor annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) kell igazolni a földhivatali eljárás során. A törvény azonban kivételt fogalmaz meg arra az esetre, ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Ez esetben a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.